評估房價是房屋二胎風險管控的核心環節，直接影響可貸金額與違約風險。根據央行2023年數據，台灣銀行業對二胎房貸的放款成數（LTV）通常為房價70%-90%，但若房價高估10%，借款人可能面臨超貸（Overloan）風險，導致未來處置抵押品時回收率低於未償餘額。例如，某台北市公寓鑑價1,500萬元，實際成交價僅1,350萬元（低估10%），二胎貸款1,050萬元（LTV 70%），若法拍成交價僅市價85%（1,147萬元），銀行回收缺口達98萬元，損失率9.3%。
房價評估方法差異造成估值波動。銀行採用自動估價模型（AVM）結合人工覆核，誤差範圍約±5%（如永豐銀行「e速貸」系統），但民間融資公司（如新光代書）可能僅參考實價登錄，導致估值偏差達±15%。2024年永慶房屋案例顯示，同一物件經AVM（誤差3%）與人工評估（誤差8%）的價差達320萬元，若以此申請二胎貸款，可貸金額可能浮動224萬元（70% LTV），月還款額差距達1.5萬元（利率3%、20年期）。
區域房價波動率影響風險溢價。科學園區周邊（如竹科）因就業穩定，房價年波動率僅4%-6%（國泰房指數據），二胎貸款利率可壓至2.8%-3.5%；反之，蛋白區（如基隆）房價波動率達12%-15%，利率可能上調至5%-7%。以2023年高雄美術館特區為例，房價年增18%，二胎貸款成數從70%提升至85%，但2024年Q1受政策打房影響下跌7%，觸發銀行追加擔保品機率增加23%（LTV超限警戒線為90%）。
利率敏感度與還款能力需動態模擬。若二胎貸款利率上升1%（如從3%升至4%），1,000萬元貸款（20年期）的月還款額將從55,461元增至60,270元，增幅8.7%。主計處2023年調查顯示，台灣家庭房貸負擔率（還款額/所得）中位數為35.6%，若二胎還款佔比超過15%，總負擔率突破50%的機率增加4.2倍，違約風險提升至12.3%（行業平均7.8%）。
法拍風險與處置成本需計入估值模型。司法院統計，2022年二胎房貸法拍案的平均處置週期為14.6個月，且拍定價僅為鑑價的68%-72%，加上8%-12%執行費用（律師費、公告費），實際回收率低於60%。例如，新北市某透天厝二胎貸款1,260萬元（鑑價1,800萬元），法拍後銀行僅收回864萬元（拍定價1,200萬元×72%），損失396萬元，回收率68.6%。若初始估值精準下修10%（1,620萬元），可貸金額降為1,134萬元，損失可縮減至270萬元。
虛報風險與法律責任不可忽視。2023年刑事局查獲的「假鑑價真超貸」詐貸案中，犯罪集團勾結代書將房價虛增30%-50%，例如實際價值2,000萬元的物件被高估至3,000萬元，二胎貸款2,100萬元（LTV 70%），導致銀行潛在損失達1,100萬元（法拍回收2,100萬元×70% = 1,470萬元 vs. 實際市值2,000萬元×70% = 1,400萬元）。此類案件佔金融詐欺的17%，法院判例顯示，借款人若知情可能涉《刑法》詐欺罪，最重處7年徒刑。
綜上，房屋二胎申請前必須透過專業鑑價（誤差＜5%）、動態壓力測試（房價下跌15%情境）、及區域行情分析（波動率±10%範圍）來精算可貸空間，避免因估值失真導致債務槓桿失控。銀行業者建議，二胎貸款成數應控制在「市價×80%－一胎未償餘額」以下，並每兩年重新評估抵押品價值，以維持風險緩衝。